Перезалог недвижимости: когда и зачем это нужно?

Перезалог недвижимости — это процесс, когда одно и то же имущество используется для обеспечения исполнения нескольких обязательств перед разными кредиторами. Это может быть необходимо в следующих случаях:

Первоначальный кредит взят под высокие проценты или на короткий срок, а ежемесячный платёж слишком высокий.

1. Есть возможность взять кредит в другом банке на более выгодных условиях.
2. Собственнику квартиры срочно нужны дополнительные средства, а другого имущества нет.
3. Возникла трудная жизненная ситуация, например, потеря работы или длительная болезнь.

Однако, чтобы перезалог не привёл к ещё худшим последствиям и не увеличил финансовую нагрузку на собственника, следует тщательно взвесить все «за» и «против», изучить условия нового кредита и документы, которые будут заключены по нему.

Понятие «перезалога» регулируется Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В этом законе нет понятия «перезалог», но есть понятие «последующей ипотеки», которая возникает, если первоначальный залог имущества не запрещён условиями и договор предшествующей ипотеки не прекратил своё действие.

Когда перезалог разрешён или запрещён?

Перезалог имущества допускается, если:

• он не запрещён условиями предшествующей ипотеки;
• договор предшествующей ипотеки не прекратил своё действие;
• соблюдены условия предшествующей ипотеки для заключения договора последующей ипотеки.

Когда перезалог запрещён или рискован?

Если договор последующей ипотеки будет заключён в нарушение запрета на договор перезалога, установленного в первоначальном договоре залога, то такой договор может быть признан недействительным в судебном порядке.

При заключении договора перезалога с нарушением условий, предусмотренных для него в договоре предшествующей ипотеки, требования залогодержателя по перезалогу будут удовлетворены только в той части, в какой это возможно по условиям договора первоначальной ипотеки.

Порядок оформления перезалога

Залогодатель обязан до заключения нового договора залога сообщить новому залогодержателю основные сведения о предшествующей ипотеке, такие как предмет ипотеки, его оценку, суть обязательства и размер кредита. Такие же сведения должны быть предоставлены залогодержателю по первоначальному договору ипотеки.

Если залогодатель не соблюдает эти правила, то он рискует получить требование о возмещении убытков от нового или старого залогодержателя.

Виды перезалога

Условно можно назвать три вида перезалога:

1. Повторный залог имущества первоначальному или иному залогодержателю.
2. Залог имущества с погашением первоначального кредита и оформлением нового кредитного договора и нового договора залога на нового залогодержателя.
3. Оформление закладной и залог закладной, при котором права на залог недвижимости переходят к новому владельцу без переоформления первоначального или последующего договора ипотеки.